재야의 고수를 꿈꾸다.

#1. 대출 - 원금균등상환 / 원리금균등상환

군중견의에 선발되어 모교에서 연구강사로 재직하던 시절,

군대를 다녀오면 가족과 함께 모교로 돌아올 생각으로

새로 건설하는 아파트를 하나 분양 받았었습니다.

시간이 흐르는 사이 아파트는 어느새 완공이 되어 입주날짜가 다가왔지만

저는 아직 공중보건의사로 군복무를 대신하고 있고,

소집해제까지 1년에 넘는 시간이 남아있네요.

(필자의 소집해제 일자는 2020년 4월 10일 입니다.)

요즘은 공법이 참 좋아서 그런지 아파트도 건축속도가 참 빠른것 같습니다.

오늘은 대출에 대한 이야기를 하고자 합니다.

대출이라면 역시 원금과 이자의 상환방식에 따라

총액에 큰 차이가 있습니다.

특히 부동산을 담보나 목적으로 하는 대출에는

액수가 억대로 증가하니,

이자에 대한 차이도 엄청나게 되죠. 

대출의 상환 방식에는 여러가지가 있는데요,

1. 한도 대출

2. 만기 일시상환

3. 원금 균등분할상환

4. 원리금 균등분할상환

5. 만기 지정 상환액 상환

이렇게 5가지로 분류할 수 있습니다.

2억원의 금액을 3.5%이자로, 대출받는다고 가정하고

10년간 대출받는걸로 하여 원금과 이자를 비교해보겠습니다.

1. 한도 자유상환

마이너스 통장이 대표적인 예가 되겠습니다.

2억원의 금액을 3.5%이자로, 마이너트통장을 받았고 이중 1억원만 사용했다면

1억원에 해당하는 금액의 "이자만" 매월 납부하는 방법입니다.

이중 5천만원을 중간에 갚았다면

역시 남은 5천만원에 대한 금액의 "이자만" 매월 납부하는 방법입니다.

대출원금이 완전히 상환될때까지 

당연히 이자는 계속 부과 됩니다. 

만기일이 존재하지만 쓴 금액만큼만 이자를 부담하면 되고,

상환이 자유로워 자금융통이 편리한 방법이지만,

실제 사용금액은 2억원이 아니라 1억원이라도,

대출은 2억원을 한 것으로 조회되는 단점이 있습니다.

2. 만기 일시상환

대출 기간동안 이자만 납부하게 되고 

대출의 만기일에 대출의 원금을 한꺼번에 갚는 형식입니다.

앞서 예를 들었던 마이너스통장의 한도액을 

한번에 다 땡겨썼다는 상황으로 이해하시면 됩니다.

2억원의 금액을 3.5%이자로 대출

10년간 만기일시상환으로 대출한다고 정하면

1년 이자는 

200,000,000 x 0.035 = 7,000,000원 으로,

월 583,333원을 납부하게 됩니다.

이게 10년이 모이면..

이자가 70,000,000원 (7천만원) 이죠.

대출만기일까지 은행에 내는 금액은 270,000,000원(2억7천만원)입니다.

만기 일시상환이 좋은 이유는 이자만 내기 때문에 

즉 월 불입금액을 아낄 수가 있어서 

쉽게 이용하고 있습니다.

하지만 뒤에 설명하는 다른 방식과 비교하면..

약 2배이상 이자를 납부해야 합니다.

3. 원금균등분할상환

대출기간동안 원금을 똑같이 나누어(균등하게) 상환해 나가고

남은 금액에 대한 이자만 함께 납입하는 방식입니다.

앞서 들었던 예로 조금 더 쉽게 풀어보겠습니다.

역시, 2억원의 금액을 3.5%이자로 대출

10년간 만기일시상환으로 대출한다고 정하면.

대출 원름 200,000,000원(2억원)은 

12개월 x 10년 = 120개월동안 나누어서 균등하게 상환하고,

(200,000,000 / 10 / 12 = 1,666,667원)

이자는 남은 원금에 대한 이자를 매월 계산, 매월 상환하는 원금의 부분과 합산허여..

첫달 이자 = 200,000,000 x 0.035 / 12 = 583,333원

둘째 달 이자 = (200,000,000 - 1,666,667) x 0.035 / 12 = 578,742원

셋째달 이자 = (200,000,000 - 2 x 1,666,667 ) x 0.035 / 12 = 573,661원

이런식으로 원금이 소멸할때까지 상환하는 방법입니다.

매월 납입하는 금액은 아래와 같으며

(출처, 네이버 이자계산기)

납입 원금은 동일하지만 이자가 점차 감소함에 따라, 

월 상환금이 감소하는게 나타나고,

이렇게 대출을 완전히 상환하게 됩니다.

원금이 매월 작아지기 때문에 

이자가 갈수록 작아져서 매월 납입하는 금액이 

줄어드는 장점이 있으며

이 방법으로 10년간 상환하는 총금액은

235,291,667원(약 2억3천5백만) 입니다.

앞서 비교한 만기일시상환과 비교하면

똑같은 10년간 대출임에도 불구하고

은행에 납입하는 이자는 절반수준 입니다.

첫 날 월 상환금이 가장 크기 때문에

대출 초반에 상환수준에 대한 부담이 있지만,

이자는 가장 적게 내는 방법 입니다.

4. 원리금균등상환.

앞서 설명드린 원금균등상환에 "리"가 포함되어 있죠.

원금을 똑같이 나누어(균등하게) 상환하는 방법과 달리

원금+이자를 합한 상환금액이 매월 똑같이 되게 상환하는 방법입니다.

이 방법의 계산 방식은 약간 복잡한데,

앞서 예를 들었던 2억원의 금액을 3.5%이자로 10년간 대출하는 상품으로 예를 들면, 

이자를 y라고 놓고 매월 상환하는 금액을 x라고 한다면

첫 달 이자 y1 = (200,000,000) x 0.035 / 12

둘째 달 이자 y2 = (200,000,000 - x1) x 0.035 / 12

셋째 달 이자 y3 = (200,000,000 - x1 - x2 ) x 0.035 / 12

.

.

n째 달 이자 yn = (200,000,000 - x1 - x2 - ... x(n-1)) x 0.035 / 12 이고..

이때 x1 + y1 = x2 + y2 = x3 + y3 =... xn + yn 으로 놓고 계산하는 방식 입니다.

원금+이자를 합한 금액이 똑같이 되게 상환하는 방식에 따라 

매월 상환하는 이자는 줄어들게 되므로

매월 상환하는 원금은 점점 늘어납니다.

매월 납입하는 금액은 아래와 같으며

(출처, 네이버 이자계산기)

원금을 매달 부분 상환하기때문에

대출이자는 점점 줄어들지만 

월 납입 원금은 처음어는 적지만 점점 늘어납니다.

월 상환금은 매달 같음을 알 수 있습니다.

이렇게 대출을 완전히 상환하게 됩니다.

대출이 상환될때까지

매달 은행에 납입하는 금액이 같기 때문에,

매월 소득이 같은 급여소득자들에게 

자금 계획을 세우는데 유리하다는 장점이 있습니다.

이 방법으로 10년간 상환하는 총금액은

237,326,082원(약 2억3천7백만) 입니다.

앞서 비교한 만기일시상환과 비교하면

똑같은 10년간 대출임에도 불구하고

원금균등상환과 같이 은행에 납입하는 이자는 절반수준 입니다.

그러나 원금상환의 비율이 처음엔 적고 갈수록 증가하는 방식이므로

원금 균등상환에 비해 이자는 더 많이 내게 됩니다.

가장 많은 은행권에서 보편적으로 사용되는 방식입니다.

은행은 고객들에게 대출을 내어주고 이자수입을 얻으면서,

고객에게 대출을 내어줄 돈은 예금자들의 적금으로 충당합니다.

일반적으로 적금이자보다 대출이자가 높기 때문에,

이 사이에서 발생하는 이자의 차액은 고스란히 은행의 수입이 됩니다.

(물론, 은행이 이자장사만 하는건 아니죠. 펀드, 채권, 각종 보험 등으로 올리는 수입도 있습니다.)

5. 만기지정액 상환

일부분만 기간안에 분할해서 갚고 만기일에 나머지 원금을 갚는 방법입니다.

앞서 예를 들었던 앞서 예를 들었던 2억원의 금액을 3.5%이자로 10년간 대출.

이중 1억원은 10년동안 분할해서 갚고, 만기일에 1억원을 갚는다고 한다면.

매월 납입하는 원금은 1억 / 120개월 = 833,333원이며,

이에 대한 이자는 

첫 달 2억 x 0.035 / 12개월 = 583,333원

둘째 달 = (2억 - 833,333원) x 0.035 / 12개월 = 580,903원

셋째 달 = (2억 - 2 x 833,333원) x 0.035 / 12개월 = 578,472원

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마지막달은 나머지 원금인 1억원과 이자를 함께 상환합니다.

원금상환에 대한 부담이 줄어드는 장점이 있지만

만기일에 원금의 일부를 한꺼번에 상환해야 하기 때문에

(이 예에서는 1억원을 한꺼번에 상환..)

이중으로 목돈을 마련해야 하고, 기간동안 빚도 갚아야 하는 단점이 있습니다.  

상환시기에 목돈이 발생할 일이 있는것이 아니라면

(전세금을 돌려 받는다거나, 못받은 돈을 받는다거나..)

가급적 피하는 것이 좋습니다.

주로 이용되는 상환방식은 아닙니다.  

부동산이 얽혀 있는 대출이라 함은

(주택담보대출 등..)

원리금균등상환과 원금균등상환 중에서 선택하게 되는 경우가 많은데,

위의 예라면, 두 방법에서 10년간 2,034,415원 (약 200만원)의 이자 차이가 있고,

두 방법의 첫달 납입금액의 차이 264,917원으로 

이 때가 가장 차이가 많을때이며, 이 차이는 점점 줄어들고 나중엔 역전이 되죠.

다른 비용을 아껴 본인이 매월 납입할 수 있는 능력을 가늠해보면서

"원리금균등상환"과 "원금균등상환" 중에서 

대출 기간동안 은행에 납입하는 이자의 차이를 계산해본후

결정하시는게 좋겠습니다.

개인적인 의견으로는 이자를 생각하니, 초반에 조금 무리가 되더라도 

원금균등상환이 하고 싶어지네요. ㅎㅎ

# 재야의 고수를 꿈꾸다.

cochlear84.

2018. 8. 18.