재야의 고수를 꿈꾸다.

하루에 하나씩. 

오늘은 전세를 구하면서 있었던 episode 몇가지를 풀어봅니다. 

집을 구하면서 많은 부분을 꼼꼼히 체크했기에 정작 좋은 매물은 드물었습니다.

[집 구할때 체크 해야 할 것들]

http://cochlear84.tistory.com/6

서울이 아닌 지방의 농촌지역이며 구체적인 언급은 피하겠습니다.

Episode 1. "전월세 있어요. 5000만원에 월세 30이에요."

작은 도시라 그런지 부동산에 의존하지 않고 입소문과 지인, 그리고 생활정보지를 통해 

부동산 거래를 직접 하는 매물이 많았습니다.

지역 온라인 까페에도 많은 매물들이 있었습니다. 

많은 집을 보러 다니던 중 "이곳이다!" 싶었던 집이 나타났습니다.

아파트 10층. 탁 트인 전망. 보이는 건물들은 다 4~5층 높이의 빌라와 상가건물들 뿐.  저 멀리 화왕산이 보이는 전망 좋은 집.

동향집이라는 단점을 그냥 불식 시킬 수 있는 좋은 집이었습니다.

집 주인은 전월세로 보증금 5000만원에 월세 30만원을 요구하였습니다.

월세 30만원을 부담하는 것은 1억의 대출을 얻고 매달 이자로 30만원을 내는 것과 같기 때문에 

실제로 1억 5천에 전세를 얻는것과 같습니다.

이 것을 미리 계산하였던 저는 월세 계약을 하지말고 전세 계약을 하자고 하면서 

전세보증금 1억 2천만원을 제시하였습니다. 

주변 빌라 및 아파트들을 많이 돌아보면서 시세를 알고 있었기 때문에 나쁘지 않은 조건이었습니다. 

집주인은 수락을 하면서 한마디를 합니다.

"그건 괜찮은데 우리가 나중에 이 집을 담보로 마이너스 통장을 낼 예정인데 뭐 그것만 괜찮다면 그렇게 하겠다."

집을 계약하고 확정일자를 받고 난 뒤에 집 주인이 집을 담보로 금융기관에서 대출을 낸다면

근저당에 대한 우선권이 금융기관이 아니라 세입자에게 있기 때문에 별로 상관이 없습니다.

(확정일자에 대한 포스팅은 전세보증보험, 전세권 설정과 함께 추후에 별도로 다루도록 하겠습니다.)

기분 좋게 가까운 시일 내에 계약을 하기로 하고 집으로 돌아와

인터넷을 통해 해당 주소지의 부동산 등기부등본을 조회 합니다.

집 주인은 아파트를 1억6천만원에 구입하였고 이미 집을 담보로 1억 4천만원에 가까운 근저당 설정이 되어 있었습니다.

여기서 집주인의 거짓말이 드러납니다. 

"집을 담보로 마이너스 통장(대출)을 낼 예정"이 아니라 "이미 냈던 것"입니다.

시중은행은 대출금액의 130%를 근저당으로 잡으니 약 1억원의 금액을 대출하였을 것으로 추정됩니다.

집 가격이 1억 6천만원이고 근저당 설정을 올림으로 잡아 1억 4천으로 생각하면 근저당 설정이 있으니

그대로는 전세 계약을 할 수 없습니다.

집 주인에게 다시 전화를 합니다.

등기부등본을 조회해보니 근저당 설정이 이미 있더라.

근저당 설정이 없는 상태에서 내가 전세계약서로 확정일자를 받길 원하고

근저당 설정을 위해 전세금을 미리 주길 원하면 그렇게 할 수도 있다.

그 뒤에 다시 집을 담보로 대출을 받는것에 대해서는 괜찮다.

집 주인은 5월말부터 개정되는 법을 얘기하며

지금 갖고 있는 대출은 이자와 원금을 동시에 상환하지 않아도 되기 때문에(?)

- 무슨 얘긴지 아직 모르겠습니다. 공부해보도록 하겠습니다.

근저당 설정을 풀어줄 수 없다고 하였으며

원래 계약으로 제시하였던 보증금 5000만원에 월세 30만원의 전월세 계약을 하자고 합니다.

집주인은 1억 6천만원짜리 집을 가지면서 집을 담보로 은행에서 1억의 대출을 받고 

세입자에게 5천만원의 전세보증금을 받고

매달 30만원의 월세를 받아 은행 이자를 충당하겠다는 것이었습니다.

결과적으로 1억 6천의 집을 소유하면서 동시에 1억 5천의 자금을 이자 없이 가용하겠다는 속내입니다.

게다가 제가 계약할때까지 등기부등본을 확인하지 않았다면

집이 이미 저당잡힌줄도 모른채 1억 2천만의 전세금을 줄 뻔 했습니다.

그렇게 되면 집 주인은 1억 6천만원의 집으로 

대출 1억 + 전세보증금 1억2천을 합한 2억 2천만원을 이미 가용하기 때문에

집을 일부러 부도낼 수도 있습니다.

이것저것 따져보니 생각해보니 집주인이 괘씸해지기 시작했습니다.

하지만 집이 마음에 들어 백번 양보하는 마음으로 월세금은 그대로 두고 

전세보증금을 깎으려고 고려한 결과, 2000만원 이상은 도저히 전세보증금으로 줄 수 없었습니다.

그 이상은 주택임대차보호법 최우선 변제를 통해서도, 확정일자를 통해서도 보호받을수 없기 때문입니다.

더군다나 해당 집은 공시지가 집값이 매년 하락하고 있는 상태였습니다.

원래 집주인이 5000만원의 보증금을 요구 하였고 저는 그 집이 마음에 들었기에

전세보증금 3000만원에 월세 30만원을 우선 제시하였습니다.

집주인은 상의후 연락을 주겠다고 하였으나 연락이 없었습니다.

세입자의 입장에서 소중한 나의 전세금은 보호받아야 하고 악조건의 계약은 안하면 그만입니다.

등기부등본 열람 및 출력에 건당 1000원 입니다. 

괜찮은 집을 보았다면 반드시 확인해봐야 할 필수적인 요소 입니다.

Episode 2. "그냥 사시면 9천만원, 도배하면 1억 입니다."

제가 집을 구하고 있다는 소문이 돌기 시작하면서 

여기저기서 소개를 많이 해주셨습니다. (감사드립니다.)

지인의 소개로 지어진지 10년된 아파트 전세 매물을 하나 보게 되었습니다.

집 주인이 첫 입주할때 부터 10년간 살았고 집주인은 현재 다른 새 아파트로 이사를 한 상태였으며 

그 사이 6개월 정도 빈 집 상태였습니다.

10년간 사람의 손을 탄 아파트인지라 세월의 흔적이 여기저기 보였습니다.

도배가 뜯긴 곳은 없었지만 벽지 전체가 누렇게 변색이 되거나 스위치 주변이 어둡게 변색되어 있습니다.

바닥은 강화마루는 아니지만 마루 바닥이었고 얼룩덜룩 합니다.

부엌의 싱크대와 발코니 등등 여기저기에도 10년의 세월의 흔적이 그대로 있습니다.

집주인의 계약조건은 다음과 같습니다.

리모델링 해서 전세 놓을바엔 이 상태로 매매 할 생각이다.

전세로 들어온다면 바닥은 교체해주기 어렵고 도배는 새로 해줄 수 있다. 

도배를 하기 원하면 전세금 1억. 그냥 이대로 들어오신다고 하면 전세금 9천만원을 원한다.

전세 매물이 워낙 적었던 터라 고민을 하였습니다.

천만원에 대한 이자는 대략 월 3만원 입니다.

2년 계약으로 생각했을때 72만원의 기회비용이 발생합니다.

72만원의 기회비용으로 그냥 내가 도배를 하고 들어올까 생각도 하였지만

천만원을 보증금으로 더 주고 도배를 받는 것이 더 맘 편하겠다고 생각하여

계약을 하게되면 도배를 받고 1억원에 계약을 하는것으로 생각하였습니다.

그러나 10년의 세월 흔적은 도배만으로 지워지기 어려운 듯 보였습니다.

얼룩덜룩한 마룻바닥과 거실 벽면 아트월에 뚫린 구멍, 싱크대와 화장실 상태 등을 고려하면

1억 내외로 전세를 얻을 수 있었던 주변의 신축 빌라와 비교하였을때

차라리 신축빌라가 낫겠다는 생각이 들었습니다.

대안으로 생각한 빌라가 썩 마음에 든 것은 아니었지만 우선은 계약을 포기하였습니다.

집은 마음에 드는 곳으로 해야 살면서 마음에 걸리지 않을 것 같고

등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 소중한 내 보증금 보호받을수 있도록 해야 하겠습니다.

# 재야의 고수를 꿈꾸다.

cochlear84.

2017. 5. 31.

하루에 하나씩.

그동안 블로그 글쓰기가 참 뜸했습니다.

필자는 근무지 근처의 집을 고르고 있었습니다.  온통 집 구하는데에만 정신이 팔려서

근무를 마치면 거의 매일 한 달 넘게 집만 보러 다녔습니다.

필자는 인턴, 레지던트, Fellow, 공중보건의사로 이어지는 삶을 살다 보니

지역을 옮겨다니는 일이 잦았습니다.

지금 공중보건의사의 삶도 길게는 짧게는 1년, 길게는 3년뒤에 다른 곳으로 거주를 옮겨야 하기에

내 집을 구입하는것 보다는 전세 혹은 전월세를 선호할 수 밖에 없습니다.

보건소로부터 관사를 배정받기는 하였으나

부인과 아기가 있는 우리 가족이 함께 생활하기에는 어려운 시설인지라

관사 생활을 포기하고 적당한 크기의 집으로 전세를 얻기로 하였습니다.

그러나 마음에 드는 집을 합리적인 가격에 전세 혹은 전월세로 구하는 일이 쉽지 만은 않습니다.

또한 집에 관하여 선호하는 정도는 어느정도 정해진 가이드라인이 있기 때문에

좋은 집은 전세보증금도 비싸고 그만큼 구하기가 어렵습니다.

제가 중요하다고 생각하는 좋은 집의 기준은 다음과 같습니다.

1. 남향집. 혹은 남서향/남동향의 집. 북향(북서향/북동향)은 피할것.

2. 베란다에서 바라보았을때 앞이 탁 트인 전망이 있는 집.

3. 주변에 학교, 공원, 마트, 하다 못해 작은 구멍가게라도 있는 집.

위 세가지 조건에 필자의 기호에 따라

4. 기존 세입자가 애완동물을 키우거나 담배를 피우지 않았던  집.

..을 추가하였고 위 네가지를 만족하는 집이라면 괜찮겠다고 생각하였습니다.

부연설명을 하자면,

1번의 남향집이 중요함은 굳이 설명하지 않아도 될 것 같습니다.

꼭 남향집이 아니라도 남동향, 남서향집이라도 괜찮은 이유는

어찌됐건 매일매일 해가 집으로 들기 때문입니다. 

남동향 집은 해가 아침에 일찍 집안에 들고

남서향 집은 저녁 늦게까지 해가 집안에 듭니다.

특히 겨울철 남서향 집은 일몰직전까지 해가 집안에 듭니다. 

보온효과가 있으며 난방비 절감 효과도 있습니다.

해가 들지 않는 북향의 집엔 습도가 높고 침침하며 낮 동안의 보온 효과도 떨어집니다.

이럴 경우 세균과 곰팡이, 벌레가 번식할 가능성이 높아집니다.

2번의 조건은 사시 사철 훌륭한 전망을 보장합니다. 

낮에도 밤에도 베란다 앞에만 서면 훌륭한 전망을 감상할 수 있습니다. 

주변에 공원, 강, 하다못해 멀리 산이라도 있다면 계절의 변화를 집에서 바라보는 것만으로도 느낄 수 있습니다.

같은 집이라도 좋은 전망이 있는 집이라면 더 머물고 싶어집니다.

그러나 이런 조건을 만족하는 집은 많지 않습니다. 

아파트의 상대적으로 고층이면서, 

베란다가 단지 내를 바라보지 않는 외곽의 집이면서 

앞에 가리는 구조물이 없는 집이어야 했기 때문입니다.

단지 내 공원이 잘 조성된 아파트의 경우 단지 공원 뷰라고 하여 홍보하는 매물도 있지만

앞에는 다른 동의 아파트가 가로막고 있어 넓은 뷰를 보장하지 못하는것 같습니다.

아파트 단지 내에서도 이 조건을 만족하는 동은 소위 '로얄 동'이라고 하여 

매매 혹은 전세시 비용이 같은 단지내 다른 동 보다 비쌌던 기억이 있습니다.

3번의 조건은 생활의 편의성 입니다.

집이 아무리 남향에 뷰가 탁 트인 집이라도 

바로 앞에 큰 대로가 있다면 소음과 매연 때문에 베란다 문을 못 엽니다.

공원도 없고 대로만 있다면 위험해서 아이를 집앞에 내어놓질 못합니다.

상가나 하다 못해 구멍가게 하나 없다면 

우유 한 팩, 물 한 통을 사기 위해 멀리까지 나가야 합니다.

학교가 있으면 일과 후 운동장 개방 정책에 따라 저녁에 달리기 운동을 할 수 있고

주말에는 아이와 함께 시간을 보낼 수도 있습니다.

공원이 있다면 가족과 간단히 피크닉을 다닐 수 있습니다.

생각만 해도 즐겁습니다.

좋은 위치의 좋은 집이 비싼 이유가 다 있는것 같습니다.

4번의 조건은 극히 개인적인 취향이지만

일전에 들었던 바에 의하면 반려동물을 키웠던 집에서 이사를 나갈때 가구를 들어냈더니

가구 밑에 동물 털이 수북하게 있었다는 얘기를 들었기에 저의 선입견이 있었던것 같고

담배를 집에서 피우던 세입자가 살던 집은 담배연기가 베여서 벽지가 누렇게 변하거나

나중에도 냄새가 스물스물 올라온다는 얘기를 들었기에 역시 선호하지 않습니다.

개인적 취향이고 저의 선호도니깐 남이 뭐라 할 부분은 아닌 것 같습니다.

그 외 필자가 세부적으로 보았던 조건들은 다음과 같습니다.

저층 빌라의 경우, 엘리베이터는 있는가?

유모차의 이동이 자유로운가? 

복도식 아파트의 경우 복도의 샷시에 문제는 없는가?

신발장 수납이 넉넉한 곳인가? 키높이 신발장인가?

현관문의 상태는 양호한가? 중문은 설치 되어 있는가?

전등끄고 햇빛이 잘 드는지 확인. 창문열고 소음이 많지 않은지 확인.

거실내 TV 위치, 에어컨 위치, 실외기 연결되는 배관 길이 및 방식은 어떠한가?

안방에 10자(3M) 장농이 들어가는가? 들어가지 않을때 장농(옷 보관)에 대한 대안은?

침대 위치 및 크기가 방에 적당한가.

작은방에 옷장, 책상, 컴퓨터를 놓을 공간은 충분한가

장롱 뒷편에 곰팡이가 있지는 않은가.

현관문 포함 방문 여닫을때 끼익 소리가 나지 않고 유격이 없고 잘 닫히는가 확인.

작동 안하는 스위치나 콘센트는 있는가?

방의 높이는 충분한가?

베란다, 발코니의 샷시는 이중샷시인가. 재질은? 방충망은 손상된 곳이 없는가.

보일러실 샷시의 경우 환풍구와 겹치는 부분 마무리는 양호한가.

베란다 및 다용도실 벽에 곰팡이가 있지 않은지.

창문 틈사이 벌레가 있지 않은지.

(집에 벌레가 나오진 않는지?)

세탁실 위치 및 상하수도 설비, 수납공간은 충분한가.

베란다, 방 포함 확장된 부분의 난방은 되는가. 결로, 누수가 있거나 곰팡이가 있지 않은가?

보일러 연식은 얼마나 되었나. (10년 이상시 교체) 배관 및 조절기 상태는?

보일러 각 방 조절 밸브는 어디 위치하고 무엇이 어디를 조절 하는가?

 빨래 건조대가 발코니에 설치되어 있는가.

욕조가 있는가.

세면대 및 변기 상태는 양호한가. 물과 수압은 충분한가.

환풍기 작동상태는 양호한가. 배수구에 악취가 나지 않는가. 배수는 잘 되는가.

수도꼭지가 파손되거나 물이 안나오는 곳이 있는가.

층간 방음은 잘 되는가.

겨울이 외풍이 있지 않은가.

관리비 및 도시가스의 비용은 얼마나 나오는가. 전기/수도 계량기는 세대별로 별도로 되어 있는가.

(빈집이 아닌 경우 기존 세입자가 나간 뒤)

마루,장판 찍힌 곳 체크

새로 도배하기 전 곰팡이 및 누수 체크(다시 생길 우려가 높습니다.)

주방 싱크대, 신발장, 붙박이장 망가진곳이 있는지.

창틀 샷시 깨진곳이 있는지

에어컨 분해 및 설치 할 위치와 실외기 놓을 장소. 배관 연결 길이 가늠.

위의 조건들을 확인 하는 과정에서 괜찮다고 싶었던 집도 선택지에서 빼는 경우가 허다했습니다.

전세의 특성상 집에 하자가 있거나 수리해야할 부분이 있을 경우 집주인과 협의를 해야하고

특히 미리 발견하지 못한 하자의 경우 수리받지 못하는 경우가 드물게 있기도 합니다.

그래서 집을 볼 때도 마찬가지이지만, 계약후 이사하기 전에도 집을 꼼꼼히 둘러보아야 합니다.

위의 조건들을 다 만족하기도 어렵고

어떤 부분은 집 주인과 협의하면서 해결되는 부분이기도 했지만

어떤 부분은 살면서 감수하고 살아야 하는 듯 보이는 부분도 있었습니다.

한 달 넘게 수많은 집들을 봐왔지만 뭔가 "이 집이다!" 싶은 느낌이 들었던 집은 별로 없었고

이 집은 이건 좋은데 저건 부족하고 저 집은 저건 좋은데 이게 부족하다는 집들이 참 많았습니다.

수많은 후보들 사이에서 고민하는 동안 시간이 많이 흘렀습니다.

그러다.

어쩌면. 마치 내가 이 집을 고른게 아니라 이 집이 날 고른듯한 느낌을 받은 듯한 집이 나타났습니다.

들어서는 순간 "이 집이다!" 싶은 느낌이 들었던 집이었습니다.

위에서 제시한 주요 네가지 조건을 모두 만족하면서도

그외 세부적인 부분을 굳이 따지지 않아도 되는 신축된지 1년 남짓 된 새 아파트 새 집 입니다.

운이 좋았던것 같습니다.

집을 한번 둘러보고 고민 없이 계약 의사를 밝혔고

며칠뒤 계약을 하였습니다.

이사를 앞두고 있습니다.

여러 집들을 보면서 느낀점은

다양한 사람들이 다양한 집에서 집과 함께 살아가는데

사람도 집안에서 숨을 쉬고 생활하며 살아가고

집도 사람과 함께 숨을 쉬며 살아 가는것 같습니다.

사람에게 집도 인연이 있는것 같습니다.

1년 남짓 밖에 살지 않았지만 신혼을 함께 했던 서울의 전세 집에서 

이제 시골의 아파트 전세집으로 이사를 앞두고 있습니다.

시골인 만큼 시골에서만 할 수 있는 것들을 여러가지 계획하고 있습니다.

벌써부터 가슴이 두근거립니다.

# 재야의 고수를 꿈꾸다.

cochlear84.

2017. 5. 29.